얼마 전 딸이 보러 가자며 함께 봤던 ‘참새 문단속’처럼 이 땅 지분으로 인해 겪은 일들이 참새가 오픈할 때마다 겪었던 놀라운 일인 것 같아 이렇게 제목을 붙였습니다.
2021년 8월 12일 대구공항 이전 개발 호재 지역의 토지 지분을 낙찰받았습니다. 지금까지 몰랐는데 이 리뷰를 쓰기 위해 입찰 결과를 보니 불과 12만원 차이로 받았네요.
내가 이 땅의 지분을 낙찰받은 목적은 두 가지였어요.개발 호재 지역에서의 장기투자 지분 매물로 소송을 한 바퀴 돌아보는 2021년 8월 당시에는 제가 지분 매물에 대해 알고 있던 단계이기 때문에 사실 소송도 어떤 걸, 어떻게 해야 할지 확신이 없어서 장기투자하겠다고 한 점도 있습니다.그런데 낙찰받고 잔금을 납부하자마자 난관에 봉착했습니다.
위 감정평가서에 나와있는 것처럼 땅 위에 주택이 있지만 그래도 땅이기 때문에 취득세, 지방교육세 등 4.6%인 줄 알았는데 주택부속토지는 주택으로 간주하고 주택지득세를 내야 했습니다. 허무해 보이는 단독주택이지만 공시가격이 1억이 넘고 한 필지에 3채나 더 있어 공시가격 1억 이하 소득세 1% 혜택도 물 건너갔습니다. 결국 다주택자 중과세로 12.4%를 납부했습니다.
주택부속토지는 주택으로 간주해 토지상 주택의 공시가격에 따라 취득세율이 달라진다.토지 투자 내공을 하기 위해 열심히 공부하면서 이 물건을 묻어뒀다가 낙찰 후 10개월 만인 2022년 6월 마침내 소송의 종류를 부당이득금 반환 청구로 정하기로 하고 소장을 접수했습니다. 그런데 이 땅 위 주택이 모두 미등기 무허가 주택이기 때문에 피고인 주택 소유자를 공매 현황 조사서에 나와 있는 대로 기재해서 제출했지만 실제 소유자인지는 확실하지 않았습니다. 그래서 관할 구청에 소유자에 대한 정보공개 청구와 이미 등기 무허가 주택의 재산세 납부자를 알려달라는 사실조회 신청을 했습니다.정보공개청구는 정보부존재로 소유자 찾기에 실패하였으나 사실조회 신청을 통해 소유자를 알 수 있었습니다. 이 사실조회와 공매현황조사서를 비교했더니 다른 한 사람이 있어 피고를 바꾸기 위해 ‘피고 경정신청’과 ‘당사자 표시 정정신청’ 사이에서 고민 끝에 당사자 표시 정정신청을 했습니다. 바뀐 피고의 주소를 알기 위해 담당 재판부에 주소 보정 명령을 내려달라고 했지만 ‘피고 경정 신청’으로 해야 한다는 충격적인 이야기를 듣습니다. 어제 그렇게 고민하다가 처음부터 다시 신청서를 제출했어요. 근데 이게 끝이 아니었어요.사실조회 주택소유자 갑은 현황조사서의 을에게 그 주택을 팔고 자신은 피고가 아니라는 것입니다. 그래서 또 ‘피고 경정 신청’을 해야 했어요.당사자 표시 정정 신청은 피고의 인적사항(주민등록번호, 주소)을 보정하는 것이고 피고 경정 신청은 다른 사람을 피고로 지정했을 때 바꾸는 것이라는 차이를 이번에 배웠습니다.이처럼 한숨 돌리느냐고 했는데 피고인들의 건물 소유 증거를 제출하라는 해명 준비 명령을 제출 기한까지 제출할 수 없었습니다. 변론 기일을 앞두고 서류를 검토하고 있었는데 이 사실을 발견하고 이 재판이 이렇게 끝날까 생각했는데, 재판에서 판사에 답변서 제출이 되지 않은 것에 빨리 제출하겠다고 하면 아무 말 없이 그러자고 하고 다시 한번 한숨을 내쉬었습니다. 그리고 다음날 당장에 답변서를 제출하고 무사히 진행되었습니다.이제는 땅료 상당의 부당 이득금을 계산하기 때문에 땅료를 감정해야 하는데 미등기 무허가 주택이라 측량 감정부터지료 감정을 다시 해야 되지 않았습니다. 측량 감정료가 공시 지가와 연동되어 공시 지가가 높으면 측량 감정료도 높아진다는 점을 이번에 알았습니다. 이런 이유에서 생각보다 감정료가 많이 나오고 놀랐다. 측량 감정료:면적 754㎡1,617,000원지료 감정료:698,500원 감정료 합계:2,315,500원 나는 소송을 한 서로 잡기가 목적이며 나중에 다른 공유 지분을 부당 이득금 채권으로 강제 경매를 넣겠다고 해서 협상은 전혀 하지 않았습니다. 이로써 다른 공유자의 지분을 공유자 우선 인수로 싸게 가져올 수 있어 협상하는 이유는 없었습니다. 그런데 현장 측량 당시 측량에 나온 국토 정보 공사 직원들로부터 들은 따뜻한 커피를 마시어 줬다는 지분권자의 아주머니가 인상 깊었던 차에 우연히 만나서 혹시나 해서 전화 번호를 교환했습니다. 이것이 나중에 결정적 순간을 만듭니다.그리고 재판 과정에서 가장 치열한 끝까지 저에게 지분이 어디 있는지 모르겠지만 받아 간다고 한 지분권자의 아주머니는 도중에 얄밉기도 했지만 결과적으로는 전혀 예상 못한 행동을 합니다.결국 토지 지분권자는 이런 부당 이득금 반환 청구 소송에서 이길 수밖에 없다는 점을 승소 판결을 받고 알았습니다. 소송 비용 금액 확정 신청을 법원에 접수, 패소한 피고 공유 지분권자에게 땅료 납부 내용 증명을 보냈습니다. 가집행 선고가 있어, 바로 강제 집행을 신청할 수 있고, 지료 금액이 수십만원에서 적어도 강제 집행을 신청할 수 있다는 바로 강제 집행을 신청하려 했지만, 그래도 2개월 정도는 지료 납부를 기다리고부터 신청하기로 했습니다.그리고 어느새 판결문 송달 후 2개월이 지난 지료 납부는 전혀 없이 강제 경매 신청 때문에 집행문 발급 방안을 조사하던 중 심한 나한테 따지는 아주머니에서 내 지분을 산다는 전화 연락을 받습니다. 정말 의외였고, 가장 격렬했던 이유가 가장 이 땅에 대한 애착이 있었다는 것을 이제야 깨달았어요. 나는 이때 원래 살던 분이 저의 지분을 갖고 가고 사는 게 가장 좋다고 여기게 됨으로써 처음부터 이런 협상을 했더라면 더 좋았다고 생각하게 되었습니다. 지금까지 복잡한 지분 매물 소송 절차를 일주한다는 목적과 더 큰 수익 때문에 이런 생각을 못했습니다. 그래서 시세보다 낮은 금액으로 말씀 드리고 이것이 정말 싸게 부른 것이라는 뜻에서 이 가격에 매입할 수 있다고 말했습니다. 그러자 다른 지분 공유자의 아줌마의 사위로부터 전화가 와서 자신들이 그 가격에 판다고 해서 사실 좀 곤란했어요. 그만한 자금 여력이 없었고, 강제 경매에서 훨씬 싸게 살 수 있었을 것으로 다른 공유자의 지분을 모두 팔면 사려고 하면 포기했어요. 그리고 내가 있는 공유자에 하자 모든 공유자에 전파되는 것을 깨달았습니다.처음 사려고 하신 아주머니는 가격 차이가 커서 협상은 결렬되고 나는 법적 절차를 진행하려 하고 마지막으로 전회를 교환한 공유자 아주머니께 전화를 걸었어요. 친절한 아주머니에 법적 절차를 밟게 된 것인데, 전화 번호를 알고 있으므로 미리 알린다고 전했더니 진짜 전화하셔서 고맙다고 다음에 만나면 꼭 식사를 대접한다고 해서 땅값은 내가 제시된 가격에 사지만 소송 비용, 지료는 깎아 주겠다고 했습니다. 이쯤 되면 나도 마음이 흔들렸습니다. 그래서 결국 그 비용을 절반으로 깎아 매매하기로 했습니다. 땅값을 너무 싸게 부르고 더 이상은 힘들다고 하면서요.이 때 갑자기 그동안 치열한 나를 접하신 아주머니가 갑자기 순한 양으로 급변하고 다시 한번 놀랐다. 이처럼 가격이 결정되므로 나는 월말까지 결정짓는다고 해도 이 아줌마는 빨리 끝내려고 해서 바로 이번 주 금요일에 만나서 계약하다더군요. 그래서 금요일, 법원 앞의 법무사 사무소에서 부동산 매매를 하고 서로 서로 격려하면서 깨졌다.낙찰가 27,380,000원 매매가 11,610,000원 수익금 1960,000원 단순수익률 74% 취득세 등 2600,000원내 소송비용 420,000원 피고부담액 74만원 *실제수익금 15,770,000원 실제수익률 47% *매수하지 않은 공유지분권자가 보내온 지료와 소송비용낙찰 후 2년 8개월 동안 많은 우여곡절과 전혀 예상치 못한 일들을 겪었고, 첫 번째 지분 매물 매매로 단순 수익으로는 천년이 됐지만 실제로는 747만원의 수익으로 문단속됐습니다. 이 지분 매물로 인해 가장 예상치 못한 일은 다른 공유지분권자들이 서로 사겠다고 했을 때입니다. 그동안은 내 부동산을 팔려고 부동산 전화 돌리기, 중개수수료 2배, 현수막 부착, 생활정보지 광고, 인터넷 광고, 주변 땅 주인에게 우편물을 보내는 등 다방면으로 노력해 왔습니다. 그런데 이런 노력은커녕 팔겠다는 얘기도 안 했는데 공유지분권자가 먼저 사는 이번 경험으로 마치 영화 속 참새처럼 제 부동산 경매 인생에 새 문을 열었습니다. 앞으로 지분 매물에 꾸준히 도전할 생각입니다.지분 매물이 계속 가격 상승이 예상돼 시세보다 싸게 내놓으면 다른 지분권자들이 서로 사려고 하기 때문에 별다른 노력 없이 빠르게 팔 수 있다는 점을 알 수 있었습니다.측량 온 직원들에게 커피를 친절하게 내려주신 아주머니 덕분에 강제경매가 아닌 따뜻한 결말로 끝낼 수 있어 감사하다고 생각하면서 이만 실례하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.*내용 중 사실과 다른 내용이 있으시면 알려주시기 바랍니다. 감사히 피드백 드리겠습니다.